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OPINION CALIFICADA: BURBUJA INMOBILIARIA -
Llegó el momento de teorizar sobre las burbujas en el mundo. Hay un buen análisis en el recientemente publicado libro de Fernando Trias de Bes llamado “El hombre que cambió su casa por un tulipán”, que a su vez en parte reconoce un antecedente en el libro del premio nobel de economía Paul Krugman titulado “El retorno a la economía de la depresión”.
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Por Damián Tabakman
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Trias de Bes habla de 5 grados de burbujas. La más grave (categoría 5) es la que en los últimos años han vivido EEUU y España, con epicentro en el sector inmobiliario y las hipotecas subprime. En este tipo de burbujas siempre hay una enorme especulación financiada con endeudamiento bancario. A su vez, el objeto de la especulación es un bien real, generalmente de primera necesidad como la vivienda, y es un bien al que muchos tienen acceso, de modo que al momento del pinchazo, las consecuencias son mayúsculas.
En particular la crisis de las hipotecas subprime no fue otra cosa que adelantar consumo de años futuros con la garantía de las viviendas sobrevaloradas. Lo que ocurría era que, con la tremenda baja de tasas que impulsó la Reserva Federal en los años posteriores a la burbuja de Internet y al atentado del 11 de Septiembre para evitar la recesión (pasó de 6,5 a 1% anual entre el 2001 y el 2003), los bancos se lanzaron a crecer en volumen de negocios y a asumir mayores riesgos con el objeto de mantener un nivel estable de rentabilidad.
En efecto, era la única manera de hacerlo en un contexto de tasas por el piso. Las hipotecas subprime fueron la salida, potenciada por las securitizaciones y la enorme y atractiva posibilidad que se abrió, gracias a esa herramienta tan en boga en EEUU, de descargar los activos fuera de balance entre inversores de todo el mundo.
Concretamente se le ofrecía a un cliente americano típico “ninja” (“no income, no jobs, no assets”, es decir sin trabajo ni activos) un préstamo por cien mil dólares por ejemplo, para comprarse una casa de ochenta mil. Era evidente que no podía pagarlo, pero el banco entendía que como las propiedades siempre subían, estaba cubierto. El primer año la tasa estaba reducida (“tasa preferente”), de modo que el cliente podía afrontar la cuota, y con el dinero sobrante incluso cambiaba el auto y se iba de vacaciones.
A los 12 meses, cuando la cuota subía y el ninja ya no la podía pagar, como la casa había aumentado de valor, el banco incrementaba la línea en quizás veinte mil o treinta mil dólares más, de manera que el cliente seguía pagando al día con la plata del banco. Obviamente los árboles no crecen hasta el cielo, y al final pasó lo que pasó.
El stock de préstamos subprime en EEUU se incrementó de 35mil millones de dólares en 1994, a 160mil en 1999 y a 600mil en el 2006. De esos, casi la mitad se dio sin ningún desembolso de los deudores al momento de comprar su propiedad. Se calcula además que entre el 2005 y el 2008 el 40% de las casas vendidas no eran primera residencia en EEUU. Cuando sobrevino la crisis, los bancos no pudieron prestar más y consecuentemente, como es clásico en este tipo de burbujas, hubo un gran estrangulamiento del crédito, quiebras bancarias como la de Lehman Brothers, se derrumbó la construcción (sector vital para el empleo) y se entró en una recesión con una fuerte contracción económica y creciente desempleo. La cotización bursátil de las empresas se desplomó en todas partes. En España, por ejemplo, la caída fue de casi el 60% en promedio.
La inflación del bien objeto de la especulación en este tipo de burbujas es muy alta y su deflación también. Así sucedió con los inmuebles. Y la recuperación nunca es rápida, hay que saberlo. Los economistas dicen que, después de un ciclo de casi quince años de crecimiento sostenido en el mundo desarrollado, primero se resolverá la crisis financiera con ayuda estatal (bienvenidos al capitalismo de beneficios privados y pérdidas públicas), luego la económica y finalmente la construcción. Un reciente estudio de la Universidad de Harvard dice que la última crisis inmobiliaria más parecida a la actual duró 5 años, y llevamos apenas uno hasta ahora.
El otro tipo de burbuja que describe Trias de Bes, la de categoría 4, es la que ocurrió en Japón entre los años 80 y principios de los 90. Cabe recordar que en la década del 50, la renta per cápita de un japonés era del 20% de la de un norteamericano y en la burbuja prácticamente la igualó en base a un modelo de prácticas empresariales muy alabado en todas partes gracias a las técnicas “just in time”, Calidad Total, Paternalismo Capitalista, procesos de decisión por consenso, empleo de por vida, etc.
En ese período el yen se revalorizó respecto del dólar y el dinero de las corporaciones japonesas fue canalizado al mercado inmobiliario, básicamente de oficinas y comercial, que entró en una increíble burbuja. En su pico, el valor total de las propiedades niponas equivalía al 20% de la riqueza mundial y el de las propiedades de Tokio igualaba a todos los inmuebles de EEUU. Pero cuando el mercado se desplomó, la caída de la bolsa fue del 60% en 2 años y las propiedades bajaron más aun. Eso ocurrió hace 17 años y aun hoy no se llega a los mismos valores.
Lo característico de este tipo de burbujas, que no es tan grave como la de grado 5, es su componente financiero. Aquí los bancos se encuentran con enormes carteras morosas y se concentran en refinanciar los créditos. Es así como cuando están por pincharse, prácticamente no se ven síntomas en el sector financiero, sino en el real donde se empieza a percibir una gran desaceleración o recesión.
Las burbujas de grado 2 y 3 (las de Internet y la del 29) están también motorizadas básicamente por financiamiento bancario, exceso de liquidez o expansión monetaria. Sobran ejemplos de sobrevaloración de las compañías puntocom, como el caso de Linux, que cuando salió a la bolsa facturaba 17 millones de dólares, perdía 14 y en su primer día de cotización alcanzó una capitalización de 9 mil millones de dólares. El otro caso más cercano a nosotros es el de www.patagon.com comprada por Santander en una cifra escandalosa. En el caso de la burbuja del 29, cuando explotó en 3 años la bolsa cayó un 90% y generó una crisis económica sin precedentes, con impacto a nivel global.
Pero hay un tipo de burbuja, la más simple, de grado 1, que no se financia con crédito bancario sino con ahorros. Históricamente el caso más famoso es el de los tulipanes de Holanda. El tulipán se introdujo en Europa proveniente del Imperio Otomano, en 1550 y rápidamente se convirtió en un símbolo de status irresistible para los ricos de la época. Así fue como se creaban variedades nuevas manipulando virus, y se le ponían a las diferentes especies nombres muy sofisticados según los colores que se lograban. El más apreciado era el Almirante, al que le seguía el Alejandro el Grande y el General de Generales.
En octubre de 1636 un bulbo de tulipán valía 20 florines, en febrero del año siguiente 200 y cuando la burbuja estalló, en mayo, volvió a 20. Lo interesante de señalar es que el mecanismo de compra consistía en pagar una seña de 10 florines al pactar la operación, y el resto al año, cuando el bulbo crecía. De inmediato se creaba un mercado secundario especulativo de compra venta de estos derechos (que certificaban los notarios de la época) a valores crecientes.
Así fue como se armó la burbuja y la gente tomó compromisos mucho más allá de sus posibilidades, en la expectativa de revender sus bulbos con ganancia mucho antes de tener que pagar el saldo de precio. En la bibliografía se encuentra el caso de quien pagó un bulbo Semper Augustus con una fracción de tierra de 5 hectáreas. Pero cuando se pinchó la burbuja, se desató el pánico, nadie quería los bulbos y los precios se derrumbaron.
Otra burbuja similar fue la de la Compañía de los Mares del Sur, ocurrida en Inglaterra entre 1711 y 1720, que le costó sus ahorros al propio Isaac Newton, quien dijo “soy capaz de calcular los movimientos de los astros, pero no la locura de la gente”.
Las burbujas siempre se crean en lugares prósperos, en épocas de crecimiento, donde el ahorro es abundante. Puede haber financiamiento bancario o no. Hay y hubo burbujas de ambos tipos, aunque es evidente que cuando los bancos intervienen, los efectos se potencian hacia arriba y también hacia abajo, generando en ese caso consecuencias altamente negativas sobre la economía en su conjunto, como por ejemplo la quiebra de bancos y la pérdida del ahorro de la población.
Pero en todas las burbujas hay apalancamiento de las transacciones de alguna naturaleza, mientras que las operaciones se garantizan con el propio bien. Y lo más importante es que se crea siempre la percepción que el activo con el que se especula no bajará de precio, solo subirá. Ello es así hasta que todo se derrumba y finalmente acaba. Es la parte triste de la historia de la economía mundial.
En nuestro medio, hemos argumentado hasta el cansancio que dado que no hubo financiamiento bancario, el sector inmobiliario local no ha sufrido una burbuja. Pero ya vimos como históricamente se detectan varios casos de burbujas financiadas solo con ahorros, como por ejemplo precisamente una de las más célebres, la de los tulipanes. Los valores de los inmuebles han subido mucho desde la salida de la Convertibilidad hasta ahora. La tierra urbana de mejor calidad multiplicó su valor por cuatro o por cinco y en ciertos barrios solo se entiende lo que se construyó y lo que se vendió si se piensa en inversores, no en usuarios finales.
Hoy se vende poco (las escrituras de desplomaron) y prácticamente no se inician nuevas obras, aunque los valores virtualmente no cambien. Pero el mercado no digiere fácilmente los precios actuales. La discusión sobre si lo sucedido fue una burbuja o no, es estéril. No agrega valor, es puramente teórica. Pero es claro que, como dice Antonio Machado, “solo un necio confunde valor con precio”. Y a mi criterio, en nuestro mercado hay muchos necios.
Lo de necio no es un insulto. Necio es alguien ignorante de lo que debería saber o podría haber sabido. Necios son los que ingresaron al mercado inmobiliario local sin saber, especularon y pagaron precios excesivos, confundiendo valor con precio, ignorancia con confusión y con presunción. No hay más lugar para necios en nuestro mercado inmobiliario actual, solo para los que saben. Es la hora de los profesionales.
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*Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
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Trias de Bes habla de 5 grados de burbujas. La más grave (categoría 5) es la que en los últimos años han vivido EEUU y España, con epicentro en el sector inmobiliario y las hipotecas subprime. En este tipo de burbujas siempre hay una enorme especulación financiada con endeudamiento bancario. A su vez, el objeto de la especulación es un bien real, generalmente de primera necesidad como la vivienda, y es un bien al que muchos tienen acceso, de modo que al momento del pinchazo, las consecuencias son mayúsculas.
En particular la crisis de las hipotecas subprime no fue otra cosa que adelantar consumo de años futuros con la garantía de las viviendas sobrevaloradas. Lo que ocurría era que, con la tremenda baja de tasas que impulsó la Reserva Federal en los años posteriores a la burbuja de Internet y al atentado del 11 de Septiembre para evitar la recesión (pasó de 6,5 a 1% anual entre el 2001 y el 2003), los bancos se lanzaron a crecer en volumen de negocios y a asumir mayores riesgos con el objeto de mantener un nivel estable de rentabilidad.
En efecto, era la única manera de hacerlo en un contexto de tasas por el piso. Las hipotecas subprime fueron la salida, potenciada por las securitizaciones y la enorme y atractiva posibilidad que se abrió, gracias a esa herramienta tan en boga en EEUU, de descargar los activos fuera de balance entre inversores de todo el mundo.
Concretamente se le ofrecía a un cliente americano típico “ninja” (“no income, no jobs, no assets”, es decir sin trabajo ni activos) un préstamo por cien mil dólares por ejemplo, para comprarse una casa de ochenta mil. Era evidente que no podía pagarlo, pero el banco entendía que como las propiedades siempre subían, estaba cubierto. El primer año la tasa estaba reducida (“tasa preferente”), de modo que el cliente podía afrontar la cuota, y con el dinero sobrante incluso cambiaba el auto y se iba de vacaciones.
A los 12 meses, cuando la cuota subía y el ninja ya no la podía pagar, como la casa había aumentado de valor, el banco incrementaba la línea en quizás veinte mil o treinta mil dólares más, de manera que el cliente seguía pagando al día con la plata del banco. Obviamente los árboles no crecen hasta el cielo, y al final pasó lo que pasó.
El stock de préstamos subprime en EEUU se incrementó de 35mil millones de dólares en 1994, a 160mil en 1999 y a 600mil en el 2006. De esos, casi la mitad se dio sin ningún desembolso de los deudores al momento de comprar su propiedad. Se calcula además que entre el 2005 y el 2008 el 40% de las casas vendidas no eran primera residencia en EEUU. Cuando sobrevino la crisis, los bancos no pudieron prestar más y consecuentemente, como es clásico en este tipo de burbujas, hubo un gran estrangulamiento del crédito, quiebras bancarias como la de Lehman Brothers, se derrumbó la construcción (sector vital para el empleo) y se entró en una recesión con una fuerte contracción económica y creciente desempleo. La cotización bursátil de las empresas se desplomó en todas partes. En España, por ejemplo, la caída fue de casi el 60% en promedio.
La inflación del bien objeto de la especulación en este tipo de burbujas es muy alta y su deflación también. Así sucedió con los inmuebles. Y la recuperación nunca es rápida, hay que saberlo. Los economistas dicen que, después de un ciclo de casi quince años de crecimiento sostenido en el mundo desarrollado, primero se resolverá la crisis financiera con ayuda estatal (bienvenidos al capitalismo de beneficios privados y pérdidas públicas), luego la económica y finalmente la construcción. Un reciente estudio de la Universidad de Harvard dice que la última crisis inmobiliaria más parecida a la actual duró 5 años, y llevamos apenas uno hasta ahora.
El otro tipo de burbuja que describe Trias de Bes, la de categoría 4, es la que ocurrió en Japón entre los años 80 y principios de los 90. Cabe recordar que en la década del 50, la renta per cápita de un japonés era del 20% de la de un norteamericano y en la burbuja prácticamente la igualó en base a un modelo de prácticas empresariales muy alabado en todas partes gracias a las técnicas “just in time”, Calidad Total, Paternalismo Capitalista, procesos de decisión por consenso, empleo de por vida, etc.
En ese período el yen se revalorizó respecto del dólar y el dinero de las corporaciones japonesas fue canalizado al mercado inmobiliario, básicamente de oficinas y comercial, que entró en una increíble burbuja. En su pico, el valor total de las propiedades niponas equivalía al 20% de la riqueza mundial y el de las propiedades de Tokio igualaba a todos los inmuebles de EEUU. Pero cuando el mercado se desplomó, la caída de la bolsa fue del 60% en 2 años y las propiedades bajaron más aun. Eso ocurrió hace 17 años y aun hoy no se llega a los mismos valores.
Lo característico de este tipo de burbujas, que no es tan grave como la de grado 5, es su componente financiero. Aquí los bancos se encuentran con enormes carteras morosas y se concentran en refinanciar los créditos. Es así como cuando están por pincharse, prácticamente no se ven síntomas en el sector financiero, sino en el real donde se empieza a percibir una gran desaceleración o recesión.
Las burbujas de grado 2 y 3 (las de Internet y la del 29) están también motorizadas básicamente por financiamiento bancario, exceso de liquidez o expansión monetaria. Sobran ejemplos de sobrevaloración de las compañías puntocom, como el caso de Linux, que cuando salió a la bolsa facturaba 17 millones de dólares, perdía 14 y en su primer día de cotización alcanzó una capitalización de 9 mil millones de dólares. El otro caso más cercano a nosotros es el de www.patagon.com comprada por Santander en una cifra escandalosa. En el caso de la burbuja del 29, cuando explotó en 3 años la bolsa cayó un 90% y generó una crisis económica sin precedentes, con impacto a nivel global.
Pero hay un tipo de burbuja, la más simple, de grado 1, que no se financia con crédito bancario sino con ahorros. Históricamente el caso más famoso es el de los tulipanes de Holanda. El tulipán se introdujo en Europa proveniente del Imperio Otomano, en 1550 y rápidamente se convirtió en un símbolo de status irresistible para los ricos de la época. Así fue como se creaban variedades nuevas manipulando virus, y se le ponían a las diferentes especies nombres muy sofisticados según los colores que se lograban. El más apreciado era el Almirante, al que le seguía el Alejandro el Grande y el General de Generales.
En octubre de 1636 un bulbo de tulipán valía 20 florines, en febrero del año siguiente 200 y cuando la burbuja estalló, en mayo, volvió a 20. Lo interesante de señalar es que el mecanismo de compra consistía en pagar una seña de 10 florines al pactar la operación, y el resto al año, cuando el bulbo crecía. De inmediato se creaba un mercado secundario especulativo de compra venta de estos derechos (que certificaban los notarios de la época) a valores crecientes.
Así fue como se armó la burbuja y la gente tomó compromisos mucho más allá de sus posibilidades, en la expectativa de revender sus bulbos con ganancia mucho antes de tener que pagar el saldo de precio. En la bibliografía se encuentra el caso de quien pagó un bulbo Semper Augustus con una fracción de tierra de 5 hectáreas. Pero cuando se pinchó la burbuja, se desató el pánico, nadie quería los bulbos y los precios se derrumbaron.
Otra burbuja similar fue la de la Compañía de los Mares del Sur, ocurrida en Inglaterra entre 1711 y 1720, que le costó sus ahorros al propio Isaac Newton, quien dijo “soy capaz de calcular los movimientos de los astros, pero no la locura de la gente”.
Las burbujas siempre se crean en lugares prósperos, en épocas de crecimiento, donde el ahorro es abundante. Puede haber financiamiento bancario o no. Hay y hubo burbujas de ambos tipos, aunque es evidente que cuando los bancos intervienen, los efectos se potencian hacia arriba y también hacia abajo, generando en ese caso consecuencias altamente negativas sobre la economía en su conjunto, como por ejemplo la quiebra de bancos y la pérdida del ahorro de la población.
Pero en todas las burbujas hay apalancamiento de las transacciones de alguna naturaleza, mientras que las operaciones se garantizan con el propio bien. Y lo más importante es que se crea siempre la percepción que el activo con el que se especula no bajará de precio, solo subirá. Ello es así hasta que todo se derrumba y finalmente acaba. Es la parte triste de la historia de la economía mundial.
En nuestro medio, hemos argumentado hasta el cansancio que dado que no hubo financiamiento bancario, el sector inmobiliario local no ha sufrido una burbuja. Pero ya vimos como históricamente se detectan varios casos de burbujas financiadas solo con ahorros, como por ejemplo precisamente una de las más célebres, la de los tulipanes. Los valores de los inmuebles han subido mucho desde la salida de la Convertibilidad hasta ahora. La tierra urbana de mejor calidad multiplicó su valor por cuatro o por cinco y en ciertos barrios solo se entiende lo que se construyó y lo que se vendió si se piensa en inversores, no en usuarios finales.
Hoy se vende poco (las escrituras de desplomaron) y prácticamente no se inician nuevas obras, aunque los valores virtualmente no cambien. Pero el mercado no digiere fácilmente los precios actuales. La discusión sobre si lo sucedido fue una burbuja o no, es estéril. No agrega valor, es puramente teórica. Pero es claro que, como dice Antonio Machado, “solo un necio confunde valor con precio”. Y a mi criterio, en nuestro mercado hay muchos necios.
Lo de necio no es un insulto. Necio es alguien ignorante de lo que debería saber o podría haber sabido. Necios son los que ingresaron al mercado inmobiliario local sin saber, especularon y pagaron precios excesivos, confundiendo valor con precio, ignorancia con confusión y con presunción. No hay más lugar para necios en nuestro mercado inmobiliario actual, solo para los que saben. Es la hora de los profesionales.
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*Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
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ReporteInmobiliario - Argentina/06/08/2009
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