ARGENTINA: Los inversores ya imaginan como será Puerto Madero "versión 2010"

Para entonces se sumarán más de 100.000 m2 que están en construción. Hay edificios premium y oficinas de primer nivel. El valor de las propiedades se resiste a la baja y sigue siendo elegido por desarrolladores residenciales y comerciales. Radiografía de un barrio "sin incertidumbre"

Guillermina Fossati

La crisis del real state puso un freno a la construcción en todo el mundo y cambió el escenario previsto por los grandes desarrolladores. Desde aquellos lugares donde se truncaron las hipotecas subprime, como es el caso de Estados Unidos, hasta los europeos y los emergentes, nadie escapa al nuevo contexto.

Sin embargo en la Argentina, donde los anuncios de inversión en nuevas obras cayeron 35% y la compra-venta de inmuebles se redujo hasta 30%, los desarrolladores miran a Puerto Madero como el mercado de la excepción, donde ponen resistencias a dejar de lado los proyectos que, en muchos casos, se gestaron antes del crac mundial.

Según un informe de LJ Ramos, hasta 2010 se sumarán casi 100.000 m2 que están en construcción, cuya cotización promedia los u$s3.700 por m2. Para entonces, las inversiones que ascienden a u$s1.700 millones desde que comenzó el desarrollo, hace más de una década, llegarán a u$s2.000 millones.

Para los especialistas, Puerto Madero tiene una inyección de dinero tan fuerte que podrá resistir este momento y es, sin dudas, el lugar elegido para invertir a futuro.

Inversores a la caza
La construcción en la zona se divide casi en partes iguales, entre emprendimientos residenciales y oficinas y locales. Sin embargo, especialmente en el caso de construcciones destinadas para la vivienda, un 60% de los propietarios son inversores que tienen el inmueble para alquiler, ya sea temporal o mensual, o bien para uso personal, quizás, sólo una vez en el año.

Según Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, uno de los cambios que se puede dar en el mercado es que crezca la oferta de locaciones ya que será muy costoso mantener las unidades vacías. Pero aún así, las cotizaciones para venta o alquiler serán casi “inamovibles”.

“La gente que compró en esta zona no tiene mejor alternativa de inversión si vende la propiedad, entonces sigue firme en los altos valores del m2 y hay más compradores que vendedores. Sin embargo, hay muchos que lo destinarán a renta, porque si se tiene en cuenta que hay más de 70.000 departamentos y viven poco más de 10.000 personas en la zona, es claro que muchas viviendas están vacías”, comentó Ramos.

Según Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, también destinarán sus unidades a la locación los llamados inversores globalizados individuales, que son aquellos que tienen las mismas como segunda vivienda, y poseen propiedades en diferentes partes del mundo que, por los altos gastos, deciden alquilar pero no vender.

¿Cuánto sale el m2 para la compra o alquiler?
La renta en estos casos alcanza cifras muy elevadas, no sólo en comparación a otros barrios de la ciudad, sino también de otras ciudades del mudo.

Mientras que en Madero Este el promedio para la compra del m2 ronda los u$s3.800 por metro cuadrado (este número sólo es superado por los promedios de Palermo Chico que son u$s 4.750 y está casi a la par de casos puntuales en el corredor de Avenida Alvear), el alquiler semanal promedio de una unidad de 2 ambientes, las más requeridas por el mercado, en las áreas portuarias reconvertidas de Buenos Aires, se ubica en los 854 dólares.

En zonas de Sidney y Londres, donde se han desarrollado proyectos similares, los valores alcanzan los u$s527 y u$s539 semanales, respectivamente.

Los precios también varían de acuerdo a si se trata de alquileres de departamentos amueblados, donde el promedio por m2 es de u$s26 dólares, o si son sin amueblar, que bajan a 19 dólares. De esta manera, por un departamento de 3 ambientes, se pueden pagar hasta u$s3.082 por mes; u$s1.100 por semana y u$s172 por día.

"Los precios no van a bajar aunque si dejarán de subir como lo venía haciendo", explicaron en LJ Ramos.

El mercado actual
Los metros cuadrados construidos en Puerto Madero llegaron en 2009 hasta los 2.100.000, de los cuales el 41% corresponde a edificios residenciales y un 44% a oficinas y locales, en su mayoría gastronómicos, de alto nivel. El resto son hoteles, museos, el Yatch Club, y la única iglesia.

En cuanto al rubro hotelero, tres cadenas ocupan hoy un espacio en Puerto Madero: Hotel Hilton, Madero y Faena. Cabe mencionar que el valor de un hotel de la misma cadena en Buenos Aires, es casi un 35% mayor que su par de Londres.

En los que corresponde a oficinas, otro de los segmentos más importantes de la zona, la cantidad de m2 creció a ritmo constante entre 1992 y 2002, incorporando un promedio cercano a 38.000m2/año.

Tras la crisis, durante el periodo 2002-2006 y mientras avanzaban a paso acelerado las torres de viviendas, el stock de metros destinados a oficinas se mantuvo prácticamente estable, incorporando en el quinquenio la misma superficie que, durante los 10 años anteriores, introducía cada año.

De acuerdo a los proyectos en marcha, el stock acumulado de Puerto Madero a finales de esta década, alcanzaría los 660.000m2, con un valor promedio de 25 u$s/m2, promediando las AAA y A. Este precio sufrió una pequeña baja ya que la cotización hace un año rondaba los 30 dólares.

Hasta fines de 2008, el crecimiento de los valores había seguido su marcha ascendente, y lo que ahora se pide por metro cuadrado de vivienda, en la banda más alta de los promedios, recorta gran parte de la ventaja competitiva que existía respecto a otras ciudades del planeta hasta el advenimiento de la crisis mundial del año pasado.

Por último se evalúa el precio de los locales comerciales. En este caso, presentan una ventaja en comparación a otras zonas de la Ciudad, con cotizaciones más bajas pero gran nivel.

Propuestas en marcha
Mientras que en 2008 se construyeron 232.688 m2, se estima que este año cerrará en un número inferior. Pero la realidad mundial sigue jugando a favor de la Argentina.

“Puerto Madero tiene una inyección de dinero muy fuerte que se sumó en los últimos años, proveniente de capitales extranjeros. Los valores que alcanzaron son muy fuertes, hasta cayeron en situación de burbuja. Hoy la realidad cambió un poco, pero sigue estando blindado en comparación con otras zonas”, comentó Covello.

Además de las diferentes obras que terminarán de construirse en 2010, en “sólo” 18.000 m2 de construcción, la propuesta “Madero Walk” prevé un conjunto de facilidades para embarcaciones deportivas, a lo que sumaría un paseo comercial con gastronomía, hotelería boutique, museo y espacios culturales, todo dispuesto esencialmente sobre el agua de los diques I y II.

En otros segmentos los proyectos se dividen entre oficinas, residenciales y hoteles.

En el caso de oficinas, donde la vacancia es de 5%, se sumarán cuatro edifiios:

En hotelería hay dos proyectos. Uno es el St. Regis, que se inaugurará en 2010, y otro el Futuro, del Grupo Sutton, que iniciaría las obras en octubre de 2009.

En lo que corresponde a edificios residenciales en construcción hasta el momento hay 15 obras.

“Todavía hay mucho por hacer. Si bien desde la crisis con el campo todo cambió, es un punto estratégico a futuro y lo más codiciado en la Ciudad de Buenos Aires, con las torres más Premium, que no se ven en ningún lado”, comentó Ramos.

Es por eso que todavía hay grandes expectativas por el crecimiento de la zona, donde el perfil de inversores puede ir modificándose, pero no se espera un huida en busca de otros refugios.
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